Notarissen

RB 2203

Natuureilanden uit makelaarsadvertentie niet in kadastrale gegevens

Rechtbank Den Haag 16 juli 2014, RB 2203 (A tegen B)
Koopovereenkomst. Makelaarsadvertentie. A heeft aan B een onroerende zaak verkocht. In de advertentie waarmee het verkochte werd aangeprezen is geschreven “tot het perceel behoort ca 3 ha water, waarin zich 2 eigen natuureilanden bevinden.” Tevens is in de advertentie een luchtfoto van (een deel van) het Reeuwijkse plassengebied afgebeeld waarop een geel kader is aangebracht waarbinnen zich een aantal eilanden bevindt. B stelt dat er sprake is van dwaling over de omvang van het verkochte aangezien de twee natuureilanden in werkelijkheid niet tot het verkochte behoren. Het door A gevorderde, namelijk een  verklaring voor recht dat de overeenkomst is ontbonden wegens een toerekenbare tekortkoming en dat B een contractuele boete van  229.500 dient te betalen, wordt toegewezen.

4.2.
In de omschrijving van het verkochte in de koopovereenkomst worden geen natuureilanden genoemd. In de bijlagen bij de overeenkomst wordt geen eiland genoemd of afgebeeld anders dan het eiland waarop de woning zelf ligt. In de kadastrale stukken worden slechts de grenzen van het perceel aangegeven, alsmede de bebouwing. In de kadastrale omschrijving wordt geen eiland genoemd. De verkopende makelaar, de heer F.C.M. Lafeber, heeft schriftelijk verklaard dat hij en [B] de kadastrale stukken hebben besproken voorafgaand aan het ondertekenen van de overeenkomst tijdens de bezichtiging van het perceel. Tevens zouden zij hebben besproken dat, en op welke manier, de luchtfoto uit de advertentie niet in overeenstemming is met de kadastrale gegevens en dat deze foto slechts bedoeld was om een idee te krijgen van de verhouding water/land. [B] heeft dit alles niet weersproken, maar heeft het bij de stelling gelaten dat hij mocht afgaan op de luchtfoto in de advertentie.

4.3.
Een en ander leidt tot het oordeel dat [B] onder de genoemde omstandigheden niet mocht verwachten dat [A] de twee natuureilanden zou meeverkopen. Dat [B] in werkelijkheid ook niet verwachtte dat de natuureilanden tot het verkochte behoorden, wordt ondersteund door de onweersproken verklaring van makelaar Lafeber. Aangezien het verkochte niet tevens de twee natuureilanden omvatte, was [A] bij het tekenen van de overeenkomst dus niet reeds in verzuim, zoals [B] stelt.
RB 2172

België voldoet niet aan verplichtingen uit Richtlijn OHP

HvJ EU 10 juli 2014, RB 2172, zaak C-421/12 (Commissie/België) - dossier
Oneerlijke handelspraktijken. De Commissie stelt dat België niet heeft voldaan aan de verplichtingen die op hem rusten krachtens artikel 3, lid 1 juncto artikel 2, sub b en d, van de richtlijn 2005/29 (oneerlijke handelspraktijken), door beoefenaars van een vrij beroep, tandartsen en kinesisten van de werkingssfeer van de wet betreffende marktpraktijken en consumentenbescherming uit te zonderen.

Daarnaast bepalen de artikelen 20, 21 en 29 van diezelfde wet dat elke aankondiging van een prijsvermindering moet verwijzen naar een door de wet vastgestelde prijs, in casu de laagste prijs die is gevraagd tijdens de maand vóór de eerste dag van de betrokken aankondiging. Voorts verbieden die bepalingen, enerzijds, een prijsvermindering voor een periode van meer dan een maand aan te kondigen en, anderzijds, dergelijke aankondigingen voor minder dan een dag te doen. Volgens de Commissie verzet de richtlijn oneerlijke handelspraktijken zich tegen dergelijke strengere nationale bepalingen. Bovendien stelt de Commissie dat de in de wet betreffende de uitoefening en de organisatie van ambulante en kermisactiviteiten opgenomen verbodsbepaling op colportage en het verbod dat bepaalde producten via de ambulante handel worden verkocht, net als bij de tweede tekortkoming ook in dit geval richtlijn 2005/29 geen dergelijke verbodsbepalingen bevat en zich dus tegen die nationale bepalingen verzet.

Het Hof verklaart voor recht dat België door het handhaven van eerder genoemde bepalingen de krachtens op hem rustende verplichtingen van de richtlijn oneerlijke handelspraktijken niet is nagekomen.

42      Het Koninkrijk België heeft toegegeven dat de eerste grief gegrond is, maar stelt dat de door de Commissie aangevoerde niet-nakoming in feite „gecorrigeerd” is door de gevolgen van de arresten nr. 55/2011 van 6 april 2011 en nr. 192/2011 van 15 december 2011 waarbij het Grondwettelijk Hof de artikelen 2, 2°, en 3, § 2, van de wet van 6 april 2010 ongrondwettig heeft verklaard.

43      In herinnering zij echter gebracht dat volgens vaste rechtspraak van het Hof een lidstaat zich niet op nationale bepalingen, praktijken of situaties kan beroepen ter rechtvaardiging van de niet-nakoming van verplichtingen die voortvloeien uit normen van Unierecht (zie met name arresten Commissie/Luxemburg, C‑450/00, EU:C:2001:519, punt 8, en Commissie/Luxemburg, C‑375/04, EU:C:2005:264, punt 11).

61      Bijgevolg is een dergelijke nationale regeling, waarbij praktijken die niet zijn vermeld in bijlage I bij richtlijn 2005/29 in het algemeen worden verboden, zonder dat individueel wordt getoetst of zij „oneerlijk” zijn volgens de in de artikelen 5 tot en met 9 van die richtlijn geformuleerde criteria, niet te rijmen met de inhoud van artikel 4 van die richtlijn en is zij in strijd met de door die richtlijn nagestreefde volledige harmonisatie, ook al beoogt die regeling een hoger niveau van consumentenbescherming tot stand te brengen (zie in die zin arrest Plus Warenhandelsgesellschaft, EU:C:2010:12, punten 41, 45 en 53).

72      Artikel 4 van richtlijn 2005/29 verzet zich tegen de handhaving van dergelijke strengere nationale maatregelen, behoudens het bepaalde in artikel 3, lid 5, van die richtlijn, namelijk dat „[d]e lidstaten [...] gedurende een periode van zes jaar, te rekenen vanaf 12.06.2007 op het bij deze richtlijn geharmoniseerde gebied nationale bepalingen [kunnen] blijven toepassen die strenger of prescriptiever zijn dan de bepalingen van deze richtlijn en die uitvoering geven aan richtlijnen die clausules voor minimale harmonisatie bevatten”.

78      Gelet op een en ander is het Koninkrijk België de krachtens de artikelen 2, sub b en d, 3 en 4, van richtlijn 2005/29 op hem rustende verplichtingen niet nagekomen, door beoefenaars van een vrij beroep, tandartsen en kinesisten uit te sluiten van de werkingssfeer van de wet van 14 juli 1991, waarbij richtlijn 2005/29 in intern recht is omgezet, door de artikelen 20, 21 en 29 van de wet van 6 april 2010 te handhaven en door artikel 4, lid 3, van de wet van 25 juni 1993 en artikel 5, lid 1, van het koninklijk besluit van 24 september 2006 te handhaven.

1) Het Koninkrijk België is

– door beoefenaars van een vrij beroep, tandartsen en kinesisten uit te sluiten van de werkingssfeer van de wet van 14 juli 1991 betreffende de handelspraktijken en de voorlichting en bescherming van de consument, zoals gewijzigd bij de wet van 5 juni 2007, waarbij richtlijn 2005/29/EG van het Europees Parlement en de Raad van 11 mei 2005 betreffende oneerlijke handelspraktijken van ondernemingen jegens consumenten op de interne markt en tot wijziging van richtlijn 84/450/EEG van de Raad, richtlijnen 97/7/EG, 98/27/EG en 2002/65/EG van het Europees Parlement en de Raad en van verordening (EG) nr. 2006/2004 van het Europees Parlement en de Raad („richtlijn oneerlijke handelspraktijken”) is omgezet in Belgisch recht;

– door de artikelen 20, 21 en 29 van de wet van 6 april 2010 betreffende marktpraktijken en consumentenbescherming te handhaven, en

– door artikel 4, lid 3, van de wet van 25 juni 1993 betreffende de uitoefening en de organisatie van ambulante en kermisactiviteiten, zoals gewijzigd bij de wet van 4 juli 2005, en artikel 5, lid 1, van het koninklijk besluit van 24 september 2006 betreffende de uitoefening en de organisatie van ambulante activiteiten te handhaven,

de krachtens de artikelen 2, sub b en d, 3 en 4 van richtlijn 2005/29 op hem rustende verplichtingen niet nagekomen.

2) Het Koninkrijk België wordt verwezen in de kosten.

RB 1535

Notarissen mogen reclame maken

Uit't persbericht van de NMa: Het verbod op het rechtstreeks benaderen van potentiële cliënten, de verplichting tot 'objectieve reclame' en het verbod op werken onder de kostprijs zijn onlangs door de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) geschrapt. Verder heeft de KNB een aantal beroeps- en gedragsregels aangepast of verduidelijkt, waaronder het provisieverbod dat in een nieuwe Beleidsregel Provisie nader is uitgewerkt. De Nederlandse Mededingingsautoriteit (NMa) verwacht dat hierdoor de onderlinge concurrentie tussen notarissen een impuls krijgt en dat tegelijkertijd recht wordt gedaan aan de kernwaarden van de notaris: onafhankelijk en onpartijdig.

Lees het persbericht hier.

RB 1507

Notaris doet zich ten onrechte als enige voor in de plaats

Notariskamer Gerechtshof Amsterdam 15 mei 2012, LJN BX9030 (notaris 1, appellant tegen verweerder notaris 2)

Handelsnaam. Reclamefunctie van emailadres en briefpapier in het notariswezen. Het gebruiken van een domeinnaam en een daaraan gekoppeld e-mailadres en het vermelden van een kantoornaam op het briefpapier moet worden beschouwd als naar buiten optreden in de zin van artikel 24 van de Verordening zoals die gold ten tijde van het indienen van de klacht. Het gebruik van een bepaald woord in de domeinnaam en het daarbij behorende e-mailadres wekt bij het publiek de - onjuiste - indruk dat de notaris de enige notaris in deze plaats is. Door dat gebruik presenteert de notaris zijn kantoor derhalve niet juist, hetgeen in strijd is met voornoemd artikel. Het beroep op de marktwerking en het recht te concurreren doet aan die strijdigheid niet af.

Notaris 1 is in het verleden eerder gewaarschuwd en heeft toen geweigerd zijn naam te wijzigen, daarnaast wordt de eventuele schade die notaris 2 door de onjuiste presentatiewijze van notaris 1 heeft opgelopen in aanmerking genomen. De Kamer verklaart de klacht van notaris 1 ongegrond en spreekt tegen de notaris 1 de tuchtmaatregel van berisping uit.

a. het e-mailadres

5.3. Notaris 1 heeft als formeel verweer aangevoerd dat notaris 2 de klacht te laat heeft ingediend, omdat het e-mailadres al meer dan acht jaar in gebruik is. De Kamer leidt uit het betoog van notaris 1 af dat het desbetreffende e-mailadres sinds 2003 continu door hem gebruikt wordt. Nu het hier niet om een éénmalige handeling gaat, maar om een doorlopende activiteit, kan niet gezegd worden dat Van Duin had dienen te klagen binnen 3 jaar na ingebruikname van het e-mailadres. Omdat het e-mailadres nog altijd in gebruik is bij notaris 1, moet het ervoor gehouden worden dat notaris 2 tijdig heeft geklaagd. Het verweer faalt derhalve.

b. de domeinnaam

5.7. Ook ten aanzien van de domeinnaam stelt notaris 1 zich op het standpunt dat notaris 2 te laat heeft geklaagd, althans dat hij zijn recht om te klagen heeft verwerkt. Dit omdat, net als het e-mailadres, de domeinnaam al langer bestond. De Kamer is van oordeel dat ook voor de domeinnaam geldt dat het gebruik daarvan moet worden aangemerkt als een voortdurende handeling en dat notaris 2 daarom ook thans nog een klacht daarover moet kunnen indienen. Van verjaring of rechtsverwerking is dus geen sprake.

c. de kantoornaam [naam notaris 1] notariskantoor [plaatsnaam].

5.9. Notaris 2 en notaris 1 verschillen van mening over de vraag hoe de kantoornaam van notaris 1 luidt. Notaris 2 stelt, onder verwijzing naar het briefpapier van notaris 1, dat notaris 1 de kantoornaam ‘[naam notaris 1] notariskantoor [plaatsnaam]’ gebruikt. Notaris 1 bestrijdt dit en voert aan dat zijn kantoornaam luidt ‘Notariskantoor [naam notaris 1]’. Vooropgesteld wordt dat op het briefpapier beide namen voorkomen. (...) Hieruit leidt de Kamer af dat de notaris zich naar buiten toe wel degelijk presenteert onder de naam ‘[naam notaris 1] notariskantoor [plaatsnaam]’.

5.9. (...) Dat de toevoeging ‘notariskantoor met plaatsnaam enkel dient ter plaatsaanduiding, zoals notaris 1 betoogt, wordt door de Kamer niet gedeeld.

 

RB 1251

Risico's juridische constructie

Notariskamer Hof Amsterdam 15 november 2011, LJN BV0481 (notaris tegen klager)

Informatie over risico's juridische constructie door notaris. Het hof is van oordeel dat de notaris ernstig te kort geschoten is bij het verstrekken van informatie aan klager inzake de risico’s van de juridische constructie van het lidmaatschap van de woonvereniging en de hypotheekakte. Voorts is het hof van oordeel dat de notaris klager onvoldoende heeft gewaarschuwd en voorgelicht ten aanzien van de juridische en financiële constructie, terwijl de notaris alles heeft kunnen overzien en nagaan. De notaris is degene geweest die de bouw van de juridische constructie heeft geëntameerd. Het lag daarom op de weg van de notaris om klager op de gevaren dan wel de risico’s daarvan te wijzen. De notaris had inzicht dienen te verschaffen in wie er na de oprichting van de woningvereniging de leden waren en hoe die leden de lidmaatschapsrechten hebben verworven.

6.1. Het hof is van oordeel dat de notaris ernstig te kort geschoten is bij het verstrekken van informatie aan klager inzake de risico’s van de juridische constructie van het lidmaatschap van de woonvereniging en de hypotheekakte. Voorts is het hof van oordeel dat de notaris klager onvoldoende heeft gewaarschuwd en voorgelicht ten aanzien van de juridische en financiële constructie, terwijl de notaris alles heeft kunnen overzien en nagaan. De notaris is degene geweest die de bouw van de juridische constructie heeft geëntameerd. Het lag daarom op de weg van de notaris om klager op de gevaren dan wel de risico’s daarvan te wijzen. De notaris had inzicht dienen te verschaffen in wie er na de oprichting van de woningvereniging de leden waren en hoe die leden de lidmaatschapsrechten hebben verworven. Ten aanzien van de hypotheekakte is het hof van oordeel dat de notaris heeft verzuimd vrijwaringaktes op te maken, welke gebruikelijk zijn bij de financiering van de koop van lidmaatschapsrechten in deze soort verenigingen en te regelen dat de hypotheek alleen kon worden uitgewonnen voor de schulden van de leden van de vereniging die betrekking hebben op de koop van het lidmaatschap of verband houden met de structuur of financiering van de vereniging en niet voor schulden van derden.

De notaris heeft dat ook ingezien, aangezien hij op 3 mei 2011 een proces-verbaalakte van rectificatie heeft gepasseerd. Als verweer heeft de notaris dienaangaande naar voren gebracht dat hij hierdoor een kennelijke misslag heeft hersteld. Dit verweer wordt verworpen. Het proces-verbaal kan niet worden aangemerkt als een verbetering conform artikel 45 lid 2 Wet op het notarisambt (Wna).


Artikel 45 lid 2 Wna luidt – voor zover van belang – :


“De notaris is bevoegd kennelijke schrijffouten en misslagen in de tekst van een akte ook na het verlijden daarvan te verbeteren.

Hij maakt van deze verbeteringen proces-verbaal op en stelt op de oorspronkelijke akte een aantekening daarvan, onder vermelding van datum en repertoriumnummer van dit proces-verbaal”

De strekking van dit artikel is het verbeteren van objectief duidelijke schrijffouten of misslagen, zonder dat de inhoud van de akte een ander strekking krijgt. In het onderhavige geval is er sprake van een zodanige wijziging van de akte dat de inhoud ervan wezenlijk anders is. Met klager is het hof dan ook van oordeel dat de rectificering door de notaris van de hypotheekakte na het verlijden daarvan nietig is, zodat het probleem van klager niet is opgelost. Het hof is van oordeel dat dit klachtonderdeel gegrond is.

Het hof volgt de motivering van de kamer terzake van de afwijzing van de klacht dat de notaris heeft gehandeld in strijd met artikel 2:26 BW, zodat dit klachtonderdeel niet gegrond is.

RB 1227

Vrije beroepers vallen onder de consumentenbescherming

Grondwettelijk Hof 15 december 2011, arrest nr. 192/2011 (prejudiciële vragen door de Vrederechter kanton Herne-Sint-Pieters-Leeuw)

Met samenvatting van Bart Van den Brande en Emilie Willems, Sirius Legal.

België. De Wet betreffende de Marktpraktijken en Consumentenbescherming (W.M.P.C.) regelt in België het geheel van toegelaten en verboden handelspraktijken zoals dit is opgelegd door de Richtlijn Oneerlijke Marktpraktijken 2005/29/EG. De wet is van toepassing op “ondernemingen”, wat volgens artikel 2, 1° omvat “elke natuurlijke persoon of rechtspersoon die op duurzame wijze een economisch doel nastreeft, alsmede zijn verenigingen”. Artikel 3 sluit hiervan expliciet uit de beoefenaars van vrije beroepen (“elke onderneming die geen koopman is in de zin van artikel 1 van het Wetboek van koophandel en die onderworpen is aan een bij wet opgericht tuchtorgaan”).

Na een prejudiciële vraag van een lokale Vrederechter heeft het Belgische Grondwettelijk Hof op 15 december 2011 de grondwettelijkheid van deze uitsluiting onderzocht en het komt tot het besluit dat:

B.7.1. De beoefenaars van vrije beroepen hebben weliswaar een zekere maatschappelijke verantwoordelijkheid, beschikken over een eigen deontologie en worden gekenmerkt door een hoge graad van onafhankelijkheid en een op discretie steunende vertrouwensrelatie met de cliënt. 

Zelfs in de mate waarin die kenmerken en waarden verschillen van die van de ondernemingen die niet onder de definitie van het « vrij beroep » vallen, verantwoorden zij niet dat voor bepaalde door beoefenaars van vrije beroepen verrichte daden niet dezelfde bescherming van de consument en van de concurrent bestaat als onder de WMPC. Er wordt niet aangetoond op welke wijze de algemene toepasselijkheid van de WMPC de voormelde kenmerken en waarden in het gedrang zou kunnen brengen.

B.8. Om die redenen, het Hof zegt voor recht De artikelen 2, 1° en 2°, en 3, § 2, van de wet van 6 april 2010 betreffende marktpraktijken en consumentenbescherming de artikelen 10 en 11 van de Grondwet schenden in zoverre zij als gevolg hebben dat de beoefenaars van een vrij beroep van het toepassingsgebied van die wet zijn uitgesloten.

Met andere woorden:  vrije beroepers vallen wel degelijk onder de consumentenbescherming opgelegd door de Belgische W.M.P.C. en ook advocaten en dokters moeten er dus op letten om correct reclame te maken, prijzen te afficheren, 14 dagen bedenktermijn te geven bij verkoop op afstand… teneinde de consument te beschermen.

Update 27 december 2011: juridat: Prejudiciële vragen over de artikelen 2, 1° en 2°, en 3, § 2, van de wet van 6 april 2010 betreffende marktpraktijken en consumentenbescherming, gesteld door de Vrederechter van het kanton Herne-Sint-Pieters-Leeuw. Handelsrecht - 1. Misleidende reclame, onrechtmatige bedingen en overeenkomsten op afstand - a. Beoefenaars van vrije beroepen - b. Vordering tot staking - 2. Oneerlijke marktpraktijken - a. Beoefenaars van vrije beroepen waarvoor een bij de wet opgericht tuchtorgaan bestaat, tandartsen en kinesisten - Uitsluiting - b. Vordering tot staking - Territoriaal bevoegde rechtbank - Forumkeuze. # Europees recht - Oneerlijke handelspraktijken - Algemeen verbod - Richtlijn. Juridat link

RB 935

Notariskamer: tarieven moeten kenbaar zijn

Notariskamer Hof Amsterdam 17 mei  2011, LJN BQ5629 (notatis-appellant tegen notaris-geïntimeerde)

Reclame. Tarieven. Geen melding van vaste kostenopslagen op offerte. Hoge leges, buitensporig hoge extra werkzaamheden. Kosten aan verkoper bij kopen "kosten koper". Onzorgvuldig akten passeren. Klager verwijt de notaris dat deze het publiek misleidt en in strijd handelt met de bepalingen van de verordening beroeps- en gedragsregels. Het hof bekrachtigt de beslissing waarvan beroep. Tuchtrechtelijke maatregelen.

3. De notaris heeft verklaard dat de tarieven zoals deze staan vermeld op de site van “degoedkoopstenotaris.nl” moeten worden beschouwd als een indicatie. De aanvragers kunnen daaraan geen rechten ontlenen. Op die site kan, door de daartoe bestemde knop aan te klikken, een offerte worden aangevraagd. Die aanvraag wordt aan het notariskantoor toegezonden. Nadat die offerteaanvraag is ontvangen wordt door het notariskantoor telefonisch contact gezocht met de aanvrager. Bij die gelegenheid wordt naar de precieze bedoeling van de aanvrager gevraagd. Besproken wordt wat de aanvrager nodig heeft en ook worden de bijkomende kosten meegedeeld. De bijkomende kosten hangen af van aard van de zaak die moet worden behandeld.

4.3 Wat betreft de klacht onder 2. sub (iii) is de Kamer van oordeel dat, wat er zij van de hoogte van de tarieven die de notaris voor meerwerk in rekening brengt, de notaris in beginsel vrij is in de vaststelling daarvan. Wel dienen deze tarieven op voorhand aan potentiële cliënten kenbaar te zijn. Dat zijn ze, naar het oordeel van de Kamer, in onvoldoende mate. De tarieven voor diverse meerwerk staan weliswaar vermeld in de algemene voorwaarden, maar die algemene voorwaarden staan niet op de website “degoedkoopstenotaris.nl” en evenmin op de website van de notaris zelf. Naar de verklaring van de notaris worden potentiële cliënten die algemene voorwaarden eerst op hun daartoe strekkend verzoek, danwel met de bevestiging van de verkregen opdracht, toegezonden. De Kamer oordeelt ook deze klacht gegrond.

Lees de uitspraak hier (link)