Risico's juridische constructie
Notariskamer Hof Amsterdam 15 november 2011, LJN BV0481 (notaris tegen klager)
Informatie over risico's juridische constructie door notaris. Het hof is van oordeel dat de notaris ernstig te kort geschoten is bij het verstrekken van informatie aan klager inzake de risico’s van de juridische constructie van het lidmaatschap van de woonvereniging en de hypotheekakte. Voorts is het hof van oordeel dat de notaris klager onvoldoende heeft gewaarschuwd en voorgelicht ten aanzien van de juridische en financiële constructie, terwijl de notaris alles heeft kunnen overzien en nagaan. De notaris is degene geweest die de bouw van de juridische constructie heeft geëntameerd. Het lag daarom op de weg van de notaris om klager op de gevaren dan wel de risico’s daarvan te wijzen. De notaris had inzicht dienen te verschaffen in wie er na de oprichting van de woningvereniging de leden waren en hoe die leden de lidmaatschapsrechten hebben verworven.
6.1. Het hof is van oordeel dat de notaris ernstig te kort geschoten is bij het verstrekken van informatie aan klager inzake de risico’s van de juridische constructie van het lidmaatschap van de woonvereniging en de hypotheekakte. Voorts is het hof van oordeel dat de notaris klager onvoldoende heeft gewaarschuwd en voorgelicht ten aanzien van de juridische en financiële constructie, terwijl de notaris alles heeft kunnen overzien en nagaan. De notaris is degene geweest die de bouw van de juridische constructie heeft geëntameerd. Het lag daarom op de weg van de notaris om klager op de gevaren dan wel de risico’s daarvan te wijzen. De notaris had inzicht dienen te verschaffen in wie er na de oprichting van de woningvereniging de leden waren en hoe die leden de lidmaatschapsrechten hebben verworven. Ten aanzien van de hypotheekakte is het hof van oordeel dat de notaris heeft verzuimd vrijwaringaktes op te maken, welke gebruikelijk zijn bij de financiering van de koop van lidmaatschapsrechten in deze soort verenigingen en te regelen dat de hypotheek alleen kon worden uitgewonnen voor de schulden van de leden van de vereniging die betrekking hebben op de koop van het lidmaatschap of verband houden met de structuur of financiering van de vereniging en niet voor schulden van derden.
De notaris heeft dat ook ingezien, aangezien hij op 3 mei 2011 een proces-verbaalakte van rectificatie heeft gepasseerd. Als verweer heeft de notaris dienaangaande naar voren gebracht dat hij hierdoor een kennelijke misslag heeft hersteld. Dit verweer wordt verworpen. Het proces-verbaal kan niet worden aangemerkt als een verbetering conform artikel 45 lid 2 Wet op het notarisambt (Wna).
Artikel 45 lid 2 Wna luidt – voor zover van belang – :
“De notaris is bevoegd kennelijke schrijffouten en misslagen in de tekst van een akte ook na het verlijden daarvan te verbeteren.
Hij maakt van deze verbeteringen proces-verbaal op en stelt op de oorspronkelijke akte een aantekening daarvan, onder vermelding van datum en repertoriumnummer van dit proces-verbaal”
De strekking van dit artikel is het verbeteren van objectief duidelijke schrijffouten of misslagen, zonder dat de inhoud van de akte een ander strekking krijgt. In het onderhavige geval is er sprake van een zodanige wijziging van de akte dat de inhoud ervan wezenlijk anders is. Met klager is het hof dan ook van oordeel dat de rectificering door de notaris van de hypotheekakte na het verlijden daarvan nietig is, zodat het probleem van klager niet is opgelost. Het hof is van oordeel dat dit klachtonderdeel gegrond is.
Het hof volgt de motivering van de kamer terzake van de afwijzing van de klacht dat de notaris heeft gehandeld in strijd met artikel 2:26 BW, zodat dit klachtonderdeel niet gegrond is.
