Onjuiste reclame-uitingen verhuurbemiddelaar onvoldoende ernstig voor ontbinding

Rb. Overijssel 8 juli 2026, RB 4097; ECLI:NL:RBOVE:2026:4663 (ResortNet tegen La Sapinière). ResortNet en La Sapinière sluiten in 2016 een exclusieve verhuurbemiddelingsovereenkomst voor een vakantiepark in Luxemburg. Nadat La Sapinière de samenwerking in maart 2025 beëindigt, stelt zij onder meer dat ResortNet tekortschiet door misleidende en onjuiste uitingen op Google, Facebook en andere online kanalen. De rechtbank oordeelt dat het aanduiden van de door ResortNet beheerde website als “officiële website” geen tekortkoming oplevert, mede omdat ResortNet exclusief verhuurbemiddelaar is en zowel haar website als die van La Sapinière op hetzelfde reserveringssysteem zijn aangesloten. Ook de aanprijzing “altijd de beste prijs” levert volgens de rechtbank geen tekortkoming op: het betreft een gangbare en generieke aanprijzing, die bovendien na verzoek van La Sapinière niet langer is gebruikt. Anders ligt dat bij concrete onjuiste informatie over het vakantiepark. Het vermelden van bijvoorbeeld een niet-aanwezige elektrische haard, een verkeerd natuurgebied en verouderde beelden, evenals onjuiste informatie over onder meer internet, openingstijden en het huisdierenbeleid, levert in beginsel wel een tekortkoming op omdat ResortNet als verhuurbemiddelaar correcte informatie aan potentiële klanten moet verstrekken. Deze tekortkomingen zijn volgens de rechtbank echter beperkt van gewicht, niet veelvuldig en niet opzettelijk misleidend; bovendien is onvoldoende gesteld over concrete gevolgen zoals annuleringen of schadeclaims. Ook het onvoldoende uitvoeren van influencer-marketing en het generiek reageren op online reviews leveren geen tekortkoming op.

Ook gezamenlijk zijn de vastgestelde tekortkomingen onvoldoende zwaarwegend om ontbinding van de overeenkomst te rechtvaardigen. De rechtbank kwalificeert de overeenkomst als een bemiddelingsovereenkomst en daarmee als een overeenkomst van opdracht. Hoewel partijen contractueel slechts een zeer beperkte opzeggingsmogelijkheid hebben afgesproken, acht de rechtbank het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat ResortNet zich onder de gegeven omstandigheden op de feitelijke onopzegbaarheid beroept. De tussen partijen ontstane fundamentele vertrouwensbreuk vormt een voldoende zwaarwegende grond voor opzegging. La Sapinière mocht de overeenkomst daarom beëindigen, maar had die opzegging, gelet op onder meer de langdurige samenwerking en de exclusieve positie van ResortNet, gepaard moeten laten gaan met een schadevergoeding. ResortNet moet op haar beurt nog huurinkomsten aan La Sapinière afdragen, relevante reserveringsgegevens beschikbaar stellen en bepaalde Booking.com-facturen voldoen. De rechtbank wijst daarmee zowel in conventie als in reconventie verschillende vorderingen gedeeltelijk toe.

Misleidende reclame op Google, sociale media en touroperators

5.8

Volgens La Sapinière heeft ResortNet gebruik gemaakt van misleidende reclame op verschillende kanalen. ResortNet heeft dit gemotiveerd betwist.

5.9

De rechtbank is van oordeel dat het door ResortNet verwijzen naar haar eigen website als “officiële website” geen tekortkoming oplevert. Hiervoor is van belang dat partijen hebben afgesproken dat ResortNet als exclusieve verhuurbemiddelaar van La Sapinière zal optreden, en dat het toegestaan was voor La Sapinière om, naast de website die ResortNet zou hanteren, een eigen website aan te houden. Verder is van belang dat beide websites op hetzelfde reserveringssysteem waren aangesloten, en dat het enige verschil is gelegen in de commissie die ResortNet ontvangt; voor boekingen via de website die ResortNet voor het vakantiepark hanteerde ontving zij een hogere commissie. Daar komt tot slot nog bij dat ResortNet de aanduiding “officiële website”, na verzoek daartoe van La Sapinière, heeft verwijderd.

5.10

Wat betreft de aanprijzing “altijd de beste prijs” is de rechtbank van oordeel dat dit geen tekortkoming van ResortNet oplevert. Het gaat namelijk om een gangbare en generieke aanprijzing. Daar komt bij dat dit eind 2023 speelde, en dus ruim voor de beëindiging van de overeenkomst door La Sapinière, en dat ResortNet deze aanprijzing, na een (tweede) verzoek daartoe vanuit La Sapinière, niet langer heeft gebruikt.

Onjuiste informatie op Facebook

5.11

Volgens La Sapinière heeft ResortNet op Facebook onjuiste informatie over het vakantiepark geuit, zowel in advertenties als in reacties op vragen of opmerkingen van andere gebruikers op Facebook. ResortNet heeft dit gemotiveerd betwist.

5.12

De rechtbank overweegt dat wanneer ResortNet, als verhuurbemiddelaar voor La Sapinière, ten aanzien van het vakantiepark onjuiste of inaccurate informatie aan potentiële klanten verstrekt, dat in beginsel een tekortkoming oplevert. Voorbeeld hiervan zijn het noemen van een elektrische haard die niet in (bepaalde) accommodaties aanwezig is, als ook het adverteren met verwijzing naar een ander natuurgebied dan waarin het vakantiepark zich bevindt of met verouderde videobeelden van het vakantiepark. Dit zijn naar het oordeel van de rechtbank echter geen tekortkomingen van groot gewicht. Het is niet veelvuldig geweest, en er is geen sprake geweest van opzettelijke misleiding door ResortNet, het gaat enkel om het schetsen van een ander beeld van het vakantiepark. Daar komt bij dat door La Sapinière niet concreet is gesteld wat de gevolgen zijn geweest. Niet gesteld of gebleken is bijvoorbeeld dat dit tot annuleringen of schadeclaims van klanten heeft geleid.

5.13

In de reactie van ResortNet op een bericht op Facebook over het toestaan van huisdieren ziet de rechtbank geen tekortkoming van ResortNet, nu ResortNet daarmee niet heeft gezegd dat dit voor alle accommodaties geldt. Dat ResortNet daarmee mogelijk de suggestie heeft gewekt dat in alle accommodaties huisdieren toegestaan zijn, levert geen tekortkoming op. Het door ResortNet een enkele keer pas erg laat reageren op een reactie van een klant evenmin.

Onjuiste informatie op kanalen ResortNet

5.14

La Sapinière heeft aangevoerd dat ResortNet op haar website onjuiste informatie over het vakantiepark heeft geplaatst, bijvoorbeeld over internet op het vakantiepark, de openingstijden van het zwembad, het huisdierenbeleid, de openingstijden van de receptie, en gebruik van verouderde foto’s.

5.15

De rechtbank overweegt als volgt. ResortNet heeft niet betwist dat er op enig moment onjuiste informatie met betrekking tot het vakantiepark op haar kanalen stond, maar heeft aangevoerd dat het speelde op een moment dat zij bezig was met het ontwikkelen van een nieuwe website. Dit ontslaat ResortNet naar het oordeel van de rechtbank niet van haar verplichting om als verhuurbemiddelaar correcte informatie over het vakantiepark naar buiten te brengen. Het levert dan ook een tekortkoming op aan de zijde van ResortNet. Het gaat evenwel om onjuiste informatie op detailniveau, zodat niet kan worden gesproken van een ernstige tekortkoming die ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt.

Onjuiste/misleidende uitingen op website ‘sapiniere.nl’ en link naar website derden

5.16

La Sapinière heeft aangevoerd dat ResortNet op de website die zij ten behoeve van het vakantiepark beheerde onjuiste informatie over accommodaties, zoals foto’s die niet bij de desbetreffende vakantiehuisjes horen en verouderde gegevens, heeft vermeld.

5.17

De rechtbank is van oordeel dat ResortNet als verhuurbemiddelaar verplicht is om correcte informatie over het vakantiepark aan potentiële klanten ter beschikking te stellen. Het gebruik maken van video’s met verouderde beelden, en dus onjuiste informatie, levert dan ook een tekortkoming op. Deze tekortkoming is echter vergelijkbaar met de hiervoor onder 5.12. besproken tekortkomingen en daarmee niet van groot gewicht.

5.18

Wat betreft de link op de site www.sapiniere.nl naar de eigen website van ResortNet is de rechtbank van oordeel dat er sprake is van een tekortkoming. Hiervoor is van belang dat bezoekers van de website die ResortNet voor het vakantiepark onderhield, daardoor naar de algemene website van ResortNet konden doorklikken waarop ook andere vakantieparken dan die van La Sapinière stonden. Dit betekent dat bezoekers van de website die ResortNet ten behoeve van het vakantiepark beheerde, en dus potentiële klanten van La Sapinière, mogelijk voor een ander vakantiepark hebben gekozen. La Sapinière heeft dit echter zelf, nadat zij hiervan op de hoogte was geraakt, niet als een evidente tekortkoming gekwalificeerd. Uit een bericht van [naam 2] is te lezen dat hij meent “dat dit toch eigenlijk niet zou moeten kunnen”. Evenmin is gesteld of gebleken dat La Sapinière ResortNet hierop onmiddellijk heeft gesommeerd de link te verwijderen. Dit maakt dat er weliswaar sprake is van een tekortkoming, maar geen ernstige tekortkoming. Hiervoor is tot slot ook van belang dat ResortNet aangevoerd en heeft onderbouwd dat dit niet tot verlies van klanten voor La Sapinière heeft gezorgd.