Telemakelaar

Rechtbank Alkmaar 16 mei 2006, LJN: AX1924, KG 06-147, Frits Markus c.s. tegen Makelaarsland B.V. (met dank aan Jeroen van Hezewijk, Freshfields Bruckhaus Deringer).

Makelaarsland biedt makelaarsdiensten aan via telefoon, fax en email maar ontvangt geen klanten op kantoor. Zij rekent een vast courtage van 795 Euro. Op de televisie wordt een vermeend misleidende commercial van Makelaarsland uitgezonden: men ziet een groot cruiseschip met daarop (met name) mannen, dat vertrekt van de kade. De mannen wuiven naar één enkele man, die het schip op de kade uitzwaait. Door een voice-over wordt de volgende tekst uitgesproken:

“Er is een nieuwe makelaar in Nederland. Een makelaar die maar 795 euro vraagt voor welk huis dan ook, in plaats van de duizenden euro's die andere makelaars rekenen. Dus heren:"Vaarwel". Het is tijd voor Makelaarsland.nl, de nieuwe makelaar van Nederland.”

Ten slotte verschijnt nog een de domeinnaam Makelaarsland.nl in beeld, alsmede de logo's van de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Funda, een website voor aangeboden onroerend goed (Makelaarsland is lid van de NVM).

Op de website van Makelaarsland staat een pagina met de titel "Bereken uw voordeel". Op deze pagina kan de consument na het invullen van de waarde van zijn woning aan de hand van een door Makelaarsland als gemiddeld aangemerkt courtagetarief berekenen hoeveel hij bij een andere makelaar aan courtage verschuldigd is. Het resultaat van deze berekening wordt vervolgens vergeleken met het vaste tarief van Makelaarsland van EUR 795,-, waarbij "de besparing"in een tabel wordt weergegeven.

Markus c.s. zijn concurrerende makelaars en vinden deze reclame-uitingen misleidend omdat de diensten die Makelaarsland aanbiedt, niet kunnen worden vergeleken met de dienstverlening van een ‘traditionele makelaar’. Z0 ook de voorzieningenrechter, met dien verstande dat de gevorderde rectificatie door middel van een televisie commercial wordt afgewezen.

4.2  De kern van de in de commercial gedane mededeling ligt hierin, dat Makelaarsland een vaste courtage vraagt van EUR 795,00 tegenover "de duizenden euro's die andere makelaars rekenen". Daarbij blijft onvermeld dat Makelaarsland bepaalde diensten, die de andere makelaars gebruikelijk wél verlenen, niet verricht. Zo dient de opdrachtgever van Makelaarsland zelf de tekst en foto's te verzorgen voor de advertentie op de website van Funda en moet hij de potentiële koper zelf in zijn woning rondleiden. Vast staat voorts dat Makelaarsland alleen verkoopbemiddeling aanbiedt, en dus geen aankoopbemiddeling. Aldus wordt een verkeerd beeld bij de consument opgeroepen. Bij de gemiddelde consument zal bij het aanschouwen van de commercial de gedachte postvatten dat Makelaarsland voor veel minder geld dezelfde diensten biedt; uit het voorgaande blijkt dat deze suggestie op wezenlijke punten niet klopt. Makelaarsland heeft er nog op gewezen dat verkopers, die een "traditionele makelaar" hebben ingeschakeld, tijdens zogenaamde open dagen gegadigden ook zelf rondleiden; deze bezigheid bij bijzondere gelegenheden doet geen afbreuk aan het feit dat een dergelijke makelaar doorgaans wel degelijk de bezichtigingen voor zijn rekening neemt. Bovendien is het, anders dan Makelaarsland betoogt, niet van belang of de consument de door hem uit te voeren taken wezenlijk voor de verkoopbemiddeling vindt. Het gaat er namelijk om dat de onvolledige voorlichting over de samenstelling van het dienstenpakket van Makelaarsland, ongeacht de aard en relevantie van iedere dienst afzonderlijk, een onjuiste indruk bij de consument wekt of kan wekken

4.3  Aan Makelaarsland kan worden toegegeven dat een televisiecommercial zich in het algemeen niet leent voor een al te uitgebreide productinformatie. Hierin is evenwel geen rechtvaardiging gelegen voor het doen van misleidende mededelingen. Niet valt in te zien dat van Makelaarsland in redelijkheid niet verlangd kan worden dat zij in de commercial - kort - aangeeft wat de consument voor het bedrag van EUR 795,- mag verwachten, dan wel dat zij tenminste een vergelijking in bovenstaande zin met andere makelaars achterwege laat.

4.4  Het misleidende karakter van de commercial wordt niet weggenomen doordat hierin wordt verwezen naar de website van Makelaarsland. Op deze website wordt weliswaar gedetailleerde informatie over de door Makelaarsland aangeboden verkoopbemiddeling gegeven, echter niet kan van de consument gevergd worden dat hij na de commercial de website raadpleegt om de juistheid van de commercial te toetsen teneinde een goed beeld te krijgen van de aangeboden diensten. Overigens zal de consument op het moment van de daadwerkelijke opdrachtverlening wel op de hoogte zal zijn van de inhoud van het dienstenpakket van Makelaarsland, omdat een opdracht slechts verleend kan worden via de website.

4.5 Door de consument in de commercial onjuist voor te lichten over de samenstelling van haar product heeft Makelaarsland zich een ongeoorloofde voorsprong op haar concurrenten verschaft. Het is voldoende aannemelijk geworden dat eisers hierdoor schade lijdt. Het ligt voor de hand dat eisers potentiële cliënten misloopt, omdat deze zich op basis van de (onvolledige) mededelingen in de commercial tot Makelaarsland wenden. Hierbij wordt opgemerkt dat de consument die een huis wenst aan te kopen na raadpleging van de website weet dat hij bij Makelaarsland aan het verkeerde adres is en zich wellicht alsnog tot eisers zal richten, waardoor de schade in zoverre beperkt is.
Daarnaast kan de schade echter ook bestaan uit de kwalijke reuk die uit de commercial opstijgt over de tarieven van de andere makelaars, nu denkbaar is dat zich bij consumenten de gedachte vormt dat deze tarieven exorbitant zijn. Dit kan tot gevolg hebben dat consumenten afzien van het inschakelen van een makelaar bij de koop en/of verkoop van hun huis.

4.6 Gelet op het voorgaande wordt de commercial in de huidige vorm misleidend geacht.

4.7 Vervolgens is aan de orde de vraag of de prijsvergelijking op de website van Makelaarsland eveneens misleidend is.

4.8 De voorzieningenrechter beantwoordt deze vraag bevestigend, reeds omdat als niet weersproken vast staat dat het door Makelaarsland als gemiddeld aangemerkte courtagetarief voor woningen van meer dan twee ton feitelijk onjuist is. Het is voldoende aannemelijk geworden dat eisers door deze onjuiste prijsvergelijking schade lijdt.

4.9 Op grond van het vorenstaande zijn de vorderingen van eisers toewijsbaar in zoverre als hieronder aan te geven. De vordering tot het doen uitzenden van een commercial op televisie, als onder (3) gevorderd, beoordeelt de voorzieningenrechter als te verregaand en bezwaarlijk, ook al omdat de wél op de site van Makelaarsland te plaatsen rectificatie voldoende effectief voorkomt.

Lees het vonnis hier.